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馬光遠(yuǎn)：資金一旦收緊

房?jī)r(jià)肯定下跌

(《今日觀察》評(píng)論員)

每到年底，就到了大家預(yù)測(cè)的旺季，實(shí)事求是的講，人大的報(bào)告并沒(méi)有多大的權(quán)威性，因?yàn)槿舜蠼?jīng)濟(jì)研究所并不是一個(gè)專業(yè)的研究房地產(chǎn)的學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)，而且很多的研究報(bào)告的本身在內(nèi)部都打架，3月份是這樣，4月份是那樣，所以我對(duì)研究報(bào)告的很多預(yù)測(cè)一直都不是很關(guān)注，但是這個(gè)報(bào)告為什么引起了關(guān)注？因?yàn)檫@段時(shí)間很少有人說(shuō)降價(jià)了，大家都在“一邊倒”的說(shuō)在目前物價(jià)上漲的情況下，房?jī)r(jià)還會(huì)漲，這成了一個(gè)很強(qiáng)的主旋律。

從科學(xué)性上來(lái)講，確實(shí)不能僅僅依靠資金鏈來(lái)判斷房地產(chǎn)的走勢(shì)，但從現(xiàn)實(shí)來(lái)講，中國(guó)的房地產(chǎn)走勢(shì)就是資金鏈的走勢(shì)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)就是一個(gè)資金式，就是一個(gè)政策式，有資金就有房市，沒(méi)資金就沒(méi)房市，所以我認(rèn)為把資金鏈作為一個(gè)主要的判斷是對(duì)的。比如萬(wàn)科的整個(gè)資金流從現(xiàn)在來(lái)看，三季度，上市公司的整個(gè)資金流，負(fù)債率繼續(xù)在往上走，有70%左右。其次，幾大龍頭房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)情況的現(xiàn)金流已經(jīng)出現(xiàn)了負(fù)數(shù)。再有，最近一些政策的跡象表明，它的資金鏈繼續(xù)在收緊，北京市對(duì)整個(gè)房屋預(yù)售款就加強(qiáng)了監(jiān)管，在此之前，預(yù)售款的資金占開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源的兩成到四成左右，占的比例非常大，這個(gè)一旦收緊，加上人民幣又被收緊了，再加上大環(huán)境，貨幣在收緊，一個(gè)月以內(nèi)兩次提高存款準(zhǔn)備金率，一次加息，那么現(xiàn)在就不是寬松的貨幣政策。

所以，對(duì)人大今年出的這個(gè)報(bào)告，我是比較認(rèn)可的。因?yàn)槲彝獾谝粋€(gè)基本點(diǎn)，就是資金鏈肯定要收緊。按照目前這種開(kāi)發(fā)的強(qiáng)度，按照目前開(kāi)發(fā)商的資金鏈的一個(gè)基本情況，如果我們繼續(xù)加緊的話，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，撐不過(guò)6個(gè)月，所以他會(huì)做一個(gè)選擇，這是一個(gè)是資金鏈的判斷。第二，是對(duì)宏觀政策本身的判斷，未來(lái)我們的貨幣政策處于物價(jià)上漲的壓力，不可能放松，只有收緊的可能，那么一旦收緊的話，對(duì)于我們這個(gè)完全依賴資金的市場(chǎng)來(lái)講，它不往下走，誰(shuí)往下走？所以我可以回應(yīng)一句話，就是所有的東西都在漲，房?jī)r(jià)為什么會(huì)跌呢？因?yàn)槿绻Y金一旦收緊的話，你不跌誰(shuí)跌？

學(xué)者預(yù)測(cè)2011年房?jī)r(jià)將降兩成，不同觀點(diǎn)讓房?jī)r(jià)話題火熱升溫。房?jī)r(jià)何時(shí)回歸理性，不再霧里看花？

馬光遠(yuǎn)：不要在通脹和房?jī)r(jià)之間玩蹺蹺板游戲

(《今日觀察》評(píng)論員)

現(xiàn)在大家都在說(shuō)，在通脹的大環(huán)境下，房?jī)r(jià)怎么可能往下跌？第一，實(shí)際上從經(jīng)濟(jì)學(xué)本身的研究來(lái)看，房?jī)r(jià)跟通脹之間并不是1：1的，差不多是0.6，也就是說(shuō)它不是物價(jià)往上漲，房?jī)r(jià)就肯定會(huì)漲，它首先不是這么一個(gè)比例。第二，目前對(duì)老百姓生活影響比較大的就是物價(jià)的過(guò)快上漲，這影響所有的老百姓，現(xiàn)在大家有一個(gè)理論，說(shuō)反正房?jī)r(jià)已經(jīng)漲這么高，對(duì)所有的老百姓已經(jīng)不見(jiàn)得有影響了。

那么，現(xiàn)在可能就會(huì)直接玩一個(gè)蹺蹺板，就是為了控制物價(jià)的上漲，我們把一部分水引到房?jī)r(jià)上來(lái)，但事實(shí)上這兩股水是不一樣的，因?yàn)檫@套房子的錢(qián)一直都存在，但是物價(jià)本身的上漲是對(duì)所有人都有影響的，這兩股水走不到一塊去，也永遠(yuǎn)沒(méi)有一個(gè)相交的點(diǎn)，所以我擔(dān)心，在這個(gè)思路的影響下，我們有可能在政策層面會(huì)放松，比如說(shuō)放松對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，這樣房?jī)r(jià)可能又會(huì)一下子反彈。我們?cè)趹B(tài)度方面要更加的明確政策的意圖，無(wú)論是控房?jī)r(jià)，還是控物價(jià)，最終的根源，或者說(shuō)最有效的辦法還是把錢(qián)控住，那么把錢(qián)控住的最有效的辦法就是不要有負(fù)利率，不要有負(fù)利率，還是應(yīng)該很快的進(jìn)入加息周期，這樣房?jī)r(jià)也能控住，物價(jià)也能控住，我們的政策目標(biāo)也能達(dá)到。