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在剛剛閉幕的全國(guó)兩會(huì)上,三、四線樓市會(huì)不會(huì)調(diào)整成為熱門(mén)話題,而《政府工作報(bào)告》也提出了新的調(diào)控思路今年樓市會(huì)“崩盤(pán)”嗎?

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■專(zhuān)家預(yù)計(jì),在前期土地成交量大、庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)高的二線及三、四線城市,房?jī)r(jià)調(diào)整的趨勢(shì)還將延續(xù);而一線城市將延續(xù)上漲趨勢(shì),但漲幅會(huì)收窄

“崩盤(pán)論”對(duì)陣“挺漲派”

房?jī)r(jià)環(huán)比下降城市明顯增多,但土地市場(chǎng)依舊火爆

2月的最后一個(gè)周末,程序員宋毅感覺(jué)自己逃過(guò)了一劫。

春節(jié)過(guò)后,因?yàn)槌霾畹⒄`了交定金,沒(méi)想到杭州城北的北海公園樓盤(pán)率先宣布降價(jià)3000元/平方米,同區(qū)域的天鴻香榭里也跟風(fēng)應(yīng)戰(zhàn),還導(dǎo)致售樓處被砸。

“我要是真交了定金,不就成冤大頭了!”山東人宋毅在杭州工作了4年。過(guò)去一年多,他和女友的周末大多在售樓處或房屋中介度過(guò)。眼看房?jī)r(jià)越來(lái)越高,漲勢(shì)越來(lái)越猛,去年底宋毅決定不能再等了。不過(guò)現(xiàn)在,他的想法變了,“看來(lái)還得再等等”。

從去年下半年起,包括杭州在內(nèi)的一、二線城市房?jī)r(jià)快速上揚(yáng),“日光盤(pán)”迭出。面對(duì)樓市暴漲,“京七條”“滬七條”“深八條”相繼問(wèn)世,8個(gè)二線城市也緊急調(diào)控。限購(gòu)、限貸、提高二套房首付、抬高非戶籍購(gòu)房門(mén)檻、增加供地等一整套調(diào)控組合拳紛紛打出,讓樓市“大佬”們率先感到了寒意。

“非常不妙”,萬(wàn)科董事會(huì)主席王石用這四個(gè)字來(lái)預(yù)測(cè)2014年的樓市。

“2014年房?jī)r(jià)漲幅將出現(xiàn)大幅回落”,一向唱多的華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)也公開(kāi)表態(tài)。

在諸多地產(chǎn)大佬“痛心疾呼”之后,杭州打響了2014年樓市降價(jià)的第一槍。緊隨其后,常州的雅居樂(lè)星河灣、南京的新都國(guó)際和大地伊麗雅特灣也相繼降價(jià)1/4。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)也顯示,今年1月,70個(gè)大中城市中房?jī)r(jià)環(huán)比下降的城市明顯增多,新建住宅環(huán)比下降的有6個(gè);二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的有13個(gè),數(shù)量為2013年1月來(lái)最多。其中,在最具樓市風(fēng)向標(biāo)意義的北京,出現(xiàn)了19個(gè)月來(lái)的首次二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下調(diào)。

看著數(shù)據(jù),聽(tīng)著名人“忠告”,再聯(lián)想到去年李嘉誠(chéng)拋售內(nèi)地房產(chǎn)的新聞,“房?jī)r(jià)暴跌論”“崩盤(pán)論”開(kāi)始蔓延,甚至成了全國(guó)兩會(huì)上的熱門(mén)話題。鄂爾多斯市市長(zhǎng)、溫州市市長(zhǎng)均被記者追問(wèn)樓市會(huì)否“崩盤(pán)”。

不過(guò),市場(chǎng)上也出現(xiàn)了與“崩盤(pán)論”針?shù)h相對(duì)的“挺漲派”。土地市場(chǎng)依舊火爆是“挺漲派”的重要理由。在第十四屆中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展年會(huì)上,首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光就表示,“從去年的拿地情況來(lái)看,大家還是看好今年的樓市。”

今年以來(lái),熱門(mén)城市土地市場(chǎng)熱度持續(xù)高漲。前兩月,上海閘北區(qū)、深圳前海都誕生了新“地王”。北上廣深四個(gè)一線城市的土地成交額高達(dá)1443.3億元,同比上漲84%;一線城市住宅樓面價(jià)已達(dá)到1.2萬(wàn)元,較2013年同期上漲了56%,是2012年的3.2倍,創(chuàng)下歷史新高。

供求關(guān)系緊張也被認(rèn)為是熱門(mén)城市房?jī)r(jià)穩(wěn)健上漲的主要理由。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)克而瑞研究中心發(fā)布的《2013年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)總結(jié)與2014年展望》認(rèn)為,熱門(mén)城市市場(chǎng)目前去庫(kù)存化特征顯著,這預(yù)示著未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)不變。以北京為例,去年前11月商品住宅供應(yīng)面積僅700萬(wàn)平方米,市場(chǎng)成交面積卻達(dá)到了1104萬(wàn)平方米,住宅市場(chǎng)仍屬供不應(yīng)求。

信貸政策影響樓市預(yù)期

只要信貸政策維持不變,樓市或?qū)⑦M(jìn)入調(diào)整期

在“崩盤(pán)論”與“挺漲派”外,更多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,今年樓市,特別是二、三線城市,很可能進(jìn)入調(diào)整期。

“我不認(rèn)為樓市會(huì)崩盤(pán)。但只要信貸政策不變,流動(dòng)性不松動(dòng),今年樓市可能會(huì)調(diào)整。” 中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉說(shuō),以杭州為例,從供需數(shù)據(jù)看,開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有被逼到降價(jià)的地步,但由于信托需提前償付,開(kāi)發(fā)商急于回籠資金,這才是樓盤(pán)降價(jià)的主因。

信貸政策被認(rèn)為是目前房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力削弱的主要原因。

去年下半年以來(lái),收窄首套房貸優(yōu)惠、上浮房貸利率、部分城市二套房貸首付比例提高至七成等信貸政策陸續(xù)出臺(tái),直接導(dǎo)致市場(chǎng)需求延緩釋放,影響了市場(chǎng)供求關(guān)系。

“樓市供需兩端都是變量。過(guò)去,大家普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)仍會(huì)大漲,為了提前鎖定交易價(jià)格,大量需求是提前透支的。所以是供應(yīng)端不積極,需求側(cè)很恐慌。但現(xiàn)在需求側(cè)被信貸卡了脖子,開(kāi)發(fā)商就變得積極了。”張大偉算了一筆賬,如果一位北京購(gòu)房者要購(gòu)買(mǎi)首套房,首付30%,按揭30年。從去年的85折優(yōu)惠變?yōu)槟壳暗幕鶞?zhǔn)利率上浮5%,增加的總利息相當(dāng)于總房?jī)r(jià)的21%。

購(gòu)房者貸款成本提高,導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商可以提價(jià)的空間有限。與此同時(shí),需求側(cè)的變化也使開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存“壓力山大”。今年兩會(huì)期間,鄂爾多斯市長(zhǎng)廉素坦言,還需要3年的時(shí)間才能消化全市的商品住宅庫(kù)存。隨著信貸收緊,目前二線城市也出現(xiàn)了去庫(kù)存壓力。像杭州,截至2013年底市區(qū)商品住宅存量達(dá)7.7萬(wàn)套,供求比達(dá)到了1∶0.6。

信貸收緊給開(kāi)發(fā)商造成了資金壓力,促使其調(diào)整銷(xiāo)售策略,以現(xiàn)金為王,跑量取勝。而部分開(kāi)發(fā)商的跑量策略又反過(guò)來(lái)影響了消費(fèi)者預(yù)期。“杭州作為第一個(gè)出現(xiàn)明顯降價(jià)信號(hào)的二線城市,將對(duì)購(gòu)房者心理預(yù)期造成較大影響。”張大偉說(shuō),“在資金面趨緊的情況下,特別是庫(kù)存嚴(yán)重、新增人口數(shù)量放緩的城市,不排除再次出現(xiàn)樓盤(pán)降價(jià)。”

防風(fēng)險(xiǎn)與強(qiáng)兜底并重

《政府工作報(bào)告》首提“針對(duì)不同城市情況分類(lèi)調(diào)控”

過(guò)去十年,中國(guó)樓市一直保持了高速增長(zhǎng),但中間也經(jīng)歷了約四次調(diào)整。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,此次調(diào)整將更突出地域差異的特點(diǎn)。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部研究員張旭表示,1月份70個(gè)大中城市價(jià)格整體變化幅度不大,但內(nèi)部分化明顯加劇:高庫(kù)存城市率先出現(xiàn)降價(jià),而公共資源集中的一線城市,盡管房?jī)r(jià)漲幅有所收窄,但依然延續(xù)了兩位數(shù)增長(zhǎng)。

“在信貸政策不會(huì)明顯放松的情況下,市場(chǎng)自發(fā)的‘降價(jià)換量’調(diào)整,要比單純依靠行政手段調(diào)整所產(chǎn)生的影響更大。預(yù)計(jì)在前期土地成交量大、庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)高的二線及三、四線城市,價(jià)格調(diào)整的趨勢(shì)還將延續(xù);而一線城市將延續(xù)上漲趨勢(shì),但漲幅會(huì)收窄。”張旭說(shuō)。

基于樓市現(xiàn)狀,今年的《政府工作報(bào)告》,告別了全國(guó)樓市調(diào)控“一刀切”的思路,首次明確提出“針對(duì)不同城市情況分類(lèi)調(diào)控”。

“由于市場(chǎng)分化已經(jīng)比較明顯,再出臺(tái)全國(guó)一刀切的樓市調(diào)控政策已沒(méi)有必要。下一步調(diào)控的責(zé)任主體應(yīng)該是地方。地方政府應(yīng)結(jié)合本地實(shí)際情況,有針對(duì)性地出臺(tái)政策。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為,各地今年樓市調(diào)控應(yīng)著重四大任務(wù)。一是嚴(yán)格防范風(fēng)險(xiǎn),確保金融安全,根據(jù)地區(qū)差異,差別化的信貸政策必須堅(jiān)持,防止投機(jī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。二是根據(jù)各地實(shí)際需求,把握好土地供應(yīng)的節(jié)奏。三是政府做好“補(bǔ)位兜底”,進(jìn)一步完善住房保障政策。四是針對(duì)當(dāng)前住房的主要矛盾,政策應(yīng)繼續(xù)支持“夾心層”的住房需求。

在注重調(diào)控“差異化”的同時(shí),今年樓市調(diào)控也有一條共同的原則,用住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新在兩會(huì)上的話概括,就是“雙向調(diào)控”。

“雙向調(diào)控,就是不僅僅調(diào)控需求端,還要在供給端進(jìn)行調(diào)控,在抑制投機(jī)投資性需求的同時(shí),還要滿足自住性需求。”秦虹說(shuō)。