全球物業(yè)管理及企業(yè)設施管理翹楚仲量聯(lián)行今天（8月27日）在此間發(fā)布《超高層市場研究及管理》報告。報告指出，未來數(shù)年，我國一線城市超高樓建設將進入階段尾聲，非一線城市將陸續(xù)出現(xiàn)地標性超高樓。

仲量聯(lián)行定義的超高層項目是指高度在400米以上的辦公、酒店、公寓或綜合性房地產(chǎn)項目。超高樓往往具備總建筑面積大、多業(yè)態(tài)并存、配特種設備和地標性建筑等特征。

據(jù)悉，我國內地已批的在建超高層項目有15個，其中只有4個分別在北京、上海、廣州和深圳等一線城市，其他11個分布在武漢、天津、重慶、蘇州、貴陽、南京等非一線城市。內地已經(jīng)建成的超高項目包括上海環(huán)球金融中心和金茂大廈、南京紫峰大廈、廣州國際金融中心以及深圳京基一百大廈。

仲量聯(lián)行華南區(qū)戰(zhàn)略顧問部總監(jiān)招錫詳表示，由于國內經(jīng)濟增速放緩，加上大體量的新增供應進入市場，當這些超高層項目落成后，中短期內，這些城市的寫字樓市場可能會出現(xiàn)供過于求。因此，超高層項目的開發(fā)商可能會適度調整其市場策略，例如根據(jù)供求情況調整項目進入市場的時間，或者調整租賃策略與租金水平以提高進駐率，或者推出一部分可銷售的單位例如公寓以提升中短期的投資回報率。

據(jù)分析，超高層項目往往由于其地標效益，吸引眾多需要維持或提升品牌形象的企業(yè)入駐；另外，由于超高樓配備商場、頂級酒店、頂級公寓的綜合功能，以及其他優(yōu)質的交通配套，超高層項目對周邊大廈現(xiàn)有租戶可能產(chǎn)生“磁石效應”。

從行業(yè)分布來看，入駐地標性超高樓的企業(yè)行業(yè)類別往往和該區(qū)域的產(chǎn)業(yè)導向有較大關系，例如上海環(huán)球金融中心與金茂大廈，超過半數(shù)的租戶均為金融業(yè)企業(yè)。而位于成熟區(qū)域的地標性項目，租戶組合中專業(yè)服務業(yè)占例最大。廣州的超高層項目租戶主要包括有上市需要的企業(yè)、需提升企業(yè)形象的國內大型企業(yè)、金融企業(yè)總部或私人理財中心、房地產(chǎn)開發(fā)商、專業(yè)服務業(yè)企業(yè)以及民營企業(yè)總部。

仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)馬煒圖認為，由于超高層辦公樓自身體量大，成功的招商管理規(guī)劃成為租金長期溢價的最重要因素。他說，超高層辦公樓租金溢價的前提條件包括區(qū)位、品質與物業(yè)管理三大因素。項目所在位置的商務氛圍是否成熟影響辦公樓的租金是否有溢價的可能，品質決定辦公樓租金水平的基礎，而物業(yè)管理服務水平是否達到國際化水準，成為是否能吸引及留住優(yōu)質租戶的關鍵。

報告指出，由于超高層項目自身高度高、體量大的特殊性，其復雜的落成使用與多元化業(yè)態(tài)，以及優(yōu)質租戶的高要求，往往為物業(yè)管理帶來挑戰(zhàn)。超高樓管理無論在設備設施、消防安全、反恐安全、營運風險、垂直交通、節(jié)能環(huán)保、保潔維修、租戶服務、形象管理等方面都區(qū)別于普通大廈管理。

仲量聯(lián)行華南區(qū)物業(yè)及資產(chǎn)管理部總監(jiān)李燦興認為，目前國內開發(fā)商從項目定位、設計、設備設施選型、建筑、租賃等方面普遍都以世界最頂級的標準執(zhí)行，但在物業(yè)管理方面缺乏國際經(jīng)驗，仍然按照國內的甲級寫字樓標準進行管理，低成本投入導致低質量服務，服務跟不上超高樓的硬件水平，也滿足不了目標租戶的要求。

李燦興建議，超高樓物業(yè)服務應該從項目前期設計階段介入，參與總體規(guī)劃、機電設備系統(tǒng)選型、公共區(qū)域設計、設備設施系統(tǒng)設計、保安系統(tǒng)設計、環(huán)境及形象設計、標志系統(tǒng)設計等的籌備工作，為日后的日常管理打下基礎。而針對超高樓的特殊性而采取的管理措施往往能有效提高大廈的整體效益。（記者 詹立勝）