另一方面，由于樓市低迷，土地流拍或底價(jià)成交現(xiàn)象明顯增多，資質(zhì)和管理差的中小開(kāi)發(fā)商已面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，銀行出于風(fēng)險(xiǎn)控制的需要，也將進(jìn)一步縮減房地產(chǎn)信貸。
此外，股市再融資、海外融資、房地產(chǎn)信托等融資渠道也在收窄，整體看，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈得到進(jìn)一步遏制。
成交量持續(xù)低迷、資金鏈緊繃，在這種情況下，樓市即將迎來(lái)傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”，市場(chǎng)供應(yīng)量將大幅增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力也在不斷增加，更多開(kāi)發(fā)商將選擇降價(jià)，調(diào)控效果將進(jìn)一步顯現(xiàn)。
盡管如此，房?jī)r(jià)過(guò)高的局面仍沒(méi)有明顯改觀，調(diào)控的效果距離老百姓的要求也還有差距。朱中一認(rèn)為，中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度不會(huì)放松，其原因有三：一是國(guó)家為滿足百姓的基本居住需求，必須要遏制投機(jī)、投資性的需求；二是目前不少城市的房?jī)r(jià)仍在高位，與多數(shù)購(gòu)房者的支付能力不相適應(yīng)；三是今年開(kāi)始的大規(guī)模保障性安居工程能在很大程度上沖抵商品住宅投資的波動(dòng)，國(guó)家也在主動(dòng)調(diào)整經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，降低經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴度。
制度改革開(kāi)始啟動(dòng)，推動(dòng)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)
8月初，北京首個(gè)“限地價(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)”地塊掛牌上市。今后，北京商品房將增添一種全新的土地出讓方式，即地價(jià)是事先限定好的，然后設(shè)定一個(gè)將來(lái)銷售的最高房?jī)r(jià)，開(kāi)發(fā)商在此基礎(chǔ)上，誰(shuí)報(bào)的價(jià)格低最終誰(shuí)就拿地。
此前召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，要“推進(jìn)商品住房用地供應(yīng)由價(jià)格主導(dǎo)向雙向定價(jià)、配建保障房等轉(zhuǎn)變”。所謂的雙向定價(jià)，就是政府定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)。商品房以前都是市場(chǎng)定價(jià)，現(xiàn)在要控制房?jī)r(jià)，政府也要有個(gè)指導(dǎo)價(jià)，結(jié)合市場(chǎng)價(jià)，確立一個(gè)合理的價(jià)格。不能完全把土地和商品房交給開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)化操作，要有個(gè)可控的土地收益和房產(chǎn)價(jià)格，才能真正抑制住房?jī)r(jià)。
本輪調(diào)控開(kāi)始以來(lái)，調(diào)控政策不斷出臺(tái)，但關(guān)系到房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)發(fā)展的制度改革卻動(dòng)作較小。限購(gòu)和加息壓抑了大量剛性購(gòu)房需求，這部分處于觀望等待狀態(tài)的剛性需求十分旺盛。由于股市持續(xù)低迷、缺乏其他投資渠道，投資性需求也隨時(shí)可能重回樓市。調(diào)控一旦放松，必然面臨房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈。堅(jiān)持調(diào)控不放松，在執(zhí)行好現(xiàn)有調(diào)控政策的同時(shí)，關(guān)鍵是要利用當(dāng)前市場(chǎng)平穩(wěn)的時(shí)候，加快啟動(dòng)制度改革。
最近一段時(shí)間，除土地招拍掛制度外，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大等制度改革消息不斷傳出，讓人們看到市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定的希望。
財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康表示，行政性的調(diào)控手段只是過(guò)渡性的，而房產(chǎn)稅等制度改革才是長(zhǎng)期影響房地產(chǎn)的最重要因素。房產(chǎn)稅能夠支持房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期可持續(xù)健康發(fā)展，壓抑房地產(chǎn)泡沫，使其正面效應(yīng)能更好貢獻(xiàn)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)全局，同時(shí)也是優(yōu)化收入分配結(jié)構(gòu)，抑制兩極分化必須要用到的工具。房地產(chǎn)調(diào)控要標(biāo)本兼治、收入分配要有效遏制差異擴(kuò)大，房產(chǎn)稅改革非常必要。
金融改革方面，房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）作為一種新的房地產(chǎn)投資工具，近年來(lái)正得到越來(lái)越多的關(guān)注。中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇認(rèn)為，通過(guò)金融創(chuàng)新可以有效推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)制度的改革?！癛EITs到了在中國(guó)推出的好時(shí)機(jī)，尤其在租賃型保障房市場(chǎng)，REITs將是生力軍?！?/p>
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹表示，房地產(chǎn)基金的運(yùn)作非常值得關(guān)注。“在現(xiàn)階段銀行信貸收緊的局面下，房地產(chǎn)基金的可操作性顯得非常重要。只有加快金融改革，才能讓房地產(chǎn)業(yè)擺脫過(guò)度依賴信貸資金、發(fā)展不穩(wěn)定的現(xiàn)狀。”
朱中一指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控進(jìn)入攻堅(jiān)階段，幾大領(lǐng)域的頂層設(shè)計(jì)尤其重要，其中之一是房地產(chǎn)持有稅在評(píng)估、普查等環(huán)節(jié)的技術(shù)完善。另外，土地招拍掛制度和中央與地方的事權(quán)、財(cái)權(quán)再分配，都將作為中長(zhǎng)期的制度進(jìn)行考慮。
來(lái)源:人民日?qǐng)?bào) 編輯:孫遲
