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樓市組合拳促連夜簽約 虧本賣房只為省稅70萬

2015-04-01 10:01:24 來源:新聞晨報
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前天,央行等三部委出臺政策將二套房首付比例下限下調至四成,公積金貸款購買首套房首付最低降至二成。同日,財政部和國稅總局也出臺政策將普通住房營業稅免征期由五年改為二年。

昨天,上海的最高溫度比前天驟升10多攝氏度,樓市也因上述政策的出臺呈現出同樣的“升溫”幅度:“捉急”的買家連夜就去售樓處或中介簽約,“熱昏”了的賣家則“來薩伐急”地開始漲價。

賣家頻繁的提價讓一些交易陷入了停頓,一套原本到手價460萬元的房子,一夜之間漲到了495萬元,買家根本無法接受,就此陷入僵局。

有門店一晚簽約三四套

拜“朋友圈”所賜,剛出臺的樓市新政幾乎以史上最快速度“發酵”,扔下公文包直沖售樓處或者中介門店的現象在全市各個角落都有出現,“捉急”的買賣雙方“挑燈夜戰”,連夜簽約。

在長寧,一位生意人一套豪宅以1380萬元到手價掛牌出售,實際上他還是虧本賣房,當年買進這套房子他花了1410萬元,因為限購,他不得不把這套房子賣了才能再買房,又因為新看中的房子已經付了定金,急需后續房款,才無奈“割肉”30萬元賣房。

然而,即便虧本賣還是賣不出去——主要原因是這套房子持有未滿五年,且為非普通住宅,他的買家原本要替他繳納全額營業稅,總額高達70多萬元。

新政一出,這套房子的命運來了個奇跡般的轉折:持有滿兩年的非普通住宅營業稅由按全額征收改為按買賣價格差額征收,因為他是虧本賣房,這個差額就是“0”,營業稅一分錢都不用出,足足省下了70多萬元!

得知這個“天上掉下”的好消息后,這位生意人前天晚上7點多立刻沖到了中介門店,而買家當然也很滿意,雙方一拍即合,當場簽下了買賣合同。令中介都沒有想到的是,簽完合同的賣家當場連呼“感謝國家、感謝國家!”

從張江到莘莊,這樣的連夜簽約在本市多個區都有發生,有的門店一個晚上就簽約了三四套。這些“捉急”簽約的賣家大多是持有滿兩年未滿五年的業主,之前已經談得差不多了,就差“臨門一腳”,而樓市新政自然就是最好的催化劑。

部分開發商又有提價沖動

溫度一高,人的頭腦難免就會發熱,在看到新政如此“給力”之后,不少賣家都開始漲價,有的試探著漲個三五萬元,也有的心一狠,直接把省下的幾十萬元稅費全部加到了房價上。

陳先生看中了張江一套350萬元的房子,付了1萬元定金后,原本計劃昨天上午簽合同,前晚政策一出,反應敏捷的陳先生馬上表示愿意追加定金30萬元,一旦賣家收下這30萬元定金,他的違約成本將大大提高。

然而,賣家腦子比他轉得更快,他不但不肯收這30萬元追加的定金,而且立刻指示中介“漲2萬”,不然房子不賣了。

雖然賣家此舉違約,但是他即便賠陳先生1萬元,漲價2萬元還是能多賺1萬元。

從陳先生的角度考慮,自己如果被違約,表面上看能“賺”違約金,但會損失大量的時間成本,之前幾個月的看房前功盡棄。因此他只能無奈接受,最終這筆交易昨天以352萬元成交了。

其實被“熱昏”的并不只有小業主,一些開發商也已經或者醞釀漲價。閘北區某新盤在新政出臺前的一天,也就是上周日一下子上調了3000元/平方米,漲幅5%。然而,一些其他正在熱銷的項目,暫時還未出現提價的情況。

不少項目的業務員昨天表示,由于新政剛剛出臺,并且為工作日,因此購房者的反應不是特別熱烈,項目的帶看量仍然保持平穩,變化不大。

不過,開發商和中介的工作態度已經讓人感受到樓市的濃濃暖意,有的中介門店開會一直開到晚11點多,而景瑞地產更是干脆宣布昨晚杭州、紹興等十城售樓處“不打烊夜賣”。

●分析

新政有利合理改善型人群長遠看量增價穩是新特征

“新政剛剛出臺,市場還需要一段時間適應。”房地產市場研究專家陸騎麟表示:本次營業稅減免年限的縮短以及二套房首付的降低,為改善型置業提供了較大的便利,既有利于其出售已有房源,也有助于其獲得更大的貸款額度。

盡管在政策出臺初期,由于稅費的減免會造成房東的跳價。但長期而言,大量房源掛牌能夠遏制房價的過快上漲,但總體的上漲格局不會改變。對于一手房市場的影響,陸騎麟稱,短期內開發商必然會有提價動作,提價的范圍預計多在5%-10%之間。

當然,也有比較冷靜的觀點。上海某房企總經理劉天旸認為市場不一定會像想象中那樣樂觀。“政策調整的目的不是為了完全激活房地產市場,而是為了滿足自住和改善型購房者的需求。”劉天旸說,新政會將部分原本猶豫觀望的客戶推向市場,但無論是一二手房都不具備一夜大幅漲價的前提,因為一手房市場還有足夠的庫存等待消化,而二手房的賣家單方面提價多少還得看市場的承接力。

此外,新政出臺后,不少房東考慮在限購政策不改變的情況下“住一投一”,即自住一套,另一套就專門用來投資,到持有快滿兩年時掛牌出售。

對此,上海某地產企業經理盧文曦表示,新政使得換房成本大大降低,因此確實存在“住一投一”的操作可能,但是投資的話要考慮未來價格成長性。而且當前投資渠道要比以前寬很多,比如股市很火爆,投資客一定會衡量收益和風險。所以,即便有當前那么多利好政策,也難吸引大量投資客回潮。

業內人士認為:“事實上,中國住房的內在供求格局已發生變化——當前的住宅建設量已超過城鎮人口增長和住房改善帶來的需求。由于房價下降以及理財產品和海外資產等其他投資渠道的興起,支撐投資性需求的諸多因素也正在消退。”

某房企集團副總裁胡景暉表示,從三部門聯合下發的通知核心內容看,本次新政重點利好的是已經擁有一套住房、亟需改善但同時購買力相對欠缺的合理改善型人群。“新政表明政府已經依據我國樓市現階段的市場特征,把鼓勵政策從首次置業人群調整為改善型人群。在我國經濟增速放緩、結構調整的‘新常態’下,盡管本輪新政會刺激樓市在二季度持續復蘇,但未來樓市像過去幾年那樣‘量價齊升’的情況將不會再出現。”胡景暉說。

可以看出,專家普遍認為,在我國經濟增速放緩、結構調整的“新常態”下,盡管本輪新政將在短期內刺激樓市復蘇,但由于影響樓市的諸多因素已經發生改變,“量增價穩”將成為2015年樓市新特征。

編輯:于熙 標簽: 樓市 賣房 理財產品 新政 投資性需求
 
 
 

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