租售比進(jìn)一步擴(kuò)大

偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，2013年上半年北京地區(qū)通過(guò)我愛(ài)我家達(dá)成的住宅租賃交易均價(jià)為3734元/套月，環(huán)比2012年下半年的租金均價(jià)上漲了2%，與2012年上半年同期的租金均價(jià)相比上漲了7%。而2012年北京人均可支配收入為36469元。

按照國(guó)際慣例，住房消費(fèi)應(yīng)該控制在家庭收入的30%以下，如果超過(guò)該標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)導(dǎo)致生活質(zhì)量下降。隨著一線城市住房租金大幅上漲，很多家庭房租收入比已經(jīng)超過(guò)了這一標(biāo)準(zhǔn)。

根據(jù)中原集團(tuán)研究中心對(duì)北京、上海等國(guó)內(nèi)6個(gè)主要城市中心地段租金水平跟蹤監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，截至今年6月底，各地都已達(dá)到歷史新高。如上海以63.1元/平方米的月租金成為全國(guó)最高，北京以57.5元/平方米的月租金緊隨其后，深圳和廣州分別以46.8元/平方米和44.4元/平方米分列三、四位。

不過(guò)，與這些城市的房?jī)r(jià)相比，盡管租金高漲，但與房屋售價(jià)相比仍顯得相對(duì)“便宜”。以北京為例，今年6月中心地段平均租金為57.5元/平方米，60平方米的一室一廳，平均租金為3450元。按租售比1 200到1 300計(jì)算，6月這些區(qū)域平均房?jī)r(jià)每平方米應(yīng)在11500元到17250元之間，但事實(shí)上這些區(qū)域的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這一數(shù)字。以上海市浦東新區(qū)三林片區(qū)70平方米的兩居室為例，報(bào)價(jià)在2800元/月，而市場(chǎng)售價(jià)約為180萬(wàn)元，租售比約為1 650。浦東新區(qū)聯(lián)洋高檔社區(qū)一套90平方米房租月租在6000元左右，市場(chǎng)售價(jià)則在360萬(wàn)元以上，租售比也達(dá)到1 600.

國(guó)際上運(yùn)行狀況良好的租售比一般在1 300至1 200之間。如果租售比高于1 300，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫顯現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士指出，房?jī)r(jià)大漲之后，租售比進(jìn)一步擴(kuò)大，業(yè)主投資回報(bào)周期被拉長(zhǎng)，只有上調(diào)房租才能縮短投資回報(bào)周期，然而房租上調(diào)速度還是追不上房?jī)r(jià)上漲的腳步。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，城市基礎(chǔ)設(shè)施完善帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格明顯增值，不動(dòng)產(chǎn)增值最終在時(shí)間維度上體現(xiàn)為租金上漲。此外，隨著城市化進(jìn)程加快，加上嚴(yán)厲的限購(gòu)政策，更多的城市居民需要通過(guò)租賃市場(chǎng)解決住房問(wèn)題，租賃需求處于相對(duì)高位。

業(yè)內(nèi)人士指出，影響租金上漲的因素很多：首先，各類生活消費(fèi)品價(jià)格明顯提高；其次，與房屋直接相關(guān)的水、電、裝修建材等成本也在上升。此外，一線城市中外來(lái)人口劇增，大學(xué)畢業(yè)生和外來(lái)務(wù)工人員形成的租房需求巨大，給了房租最直接的上漲動(dòng)力。