中國日報網環球在線消息:和中國一樣,西方各國民眾也面臨房價飛漲,政府也一直在思考著如何調控房價。全球范圍內自2001年以來出現了一輪房地產住宅價格上漲熱潮,這一波房價上漲高潮規模之大、范圍之廣歷史罕見。值得注意的是,這一輪房價上漲主要來自城市尤其是大城市的房價上漲。
首先需要強調,房價最終還是由供需決定的。房價既然能夠漲起來,說明還是需求增加了。如果購房者預測到短期內房價會隨著供給增長最終回落到均衡水平,就不會盲目越漲越買和恐慌性購買。但城市房地產市場的根本特點之一就在于短期供應固定,供給反應周期很長。房價一旦上漲后,能不能迅速回復或者平穩,就要看各個城市供給的彈性。因為現代城市規劃越來越嚴格,房地產供應對房價的反應靈敏程度越來越降低,反應滯后周期越來越長,導致一旦一個城市房價上漲起來,哪怕是一些意外沖擊因素,都會因為沒有供給反應而在長期內難以熨平,給人的印象是房價只高不低。對于購房者或投資者而言,這個印象的影響是致命的,使他們很容易認為房價不會下降。
尤其是發達國家基本上就是通過利率手段來調控房地產市場,因為改變稅收和稅率很麻煩,必須通過議會才行,行政手段更難。由于房地產供給的彈性越來越小,房價的劇烈波動越來越難避免,各國政府也對此一籌莫展。這樣看來,由于全球經濟持續處于較快增長時期,全球房地產價格上漲的這一波行情盡管在多方人士看來泡沫程度很大,實現軟著陸的可能性卻更大。面對這樣一個“世界性”難題,西方國家的政府是如何調控房地產市場的?
俄羅斯:增加新房供應遏制房價高漲
俄羅斯房價近年來持續攀升,去年全年增幅高達60%,其中首都莫斯科市去年的房價增長了一倍,目前的平均房價為每平方米4200美元左右。高房價使大多數俄羅斯人特別是普通百姓的居住條件無法得到改善。2005年秋,俄羅斯總統普京提出了加快危舊房改造,推動經濟適用房建設,使更多普通百姓能夠買得起房。
業內人士認為,新房供應量不足是造成俄羅斯去年房價暴漲的主要原因之一。今年初以來,在政府各項措施的推動下,新房供應量大幅增加,這對遏制房價過快上漲發揮了重要作用。俄地區發展部日前公布的數據顯示,今年第一季度,俄羅斯新建住房比去年同期增加51.1%。根據政府計劃,今年全國投入使用的新房面積將從去年的5010萬平方米增加到5600萬平方米,而到2010年新建住房面積將達到8000萬平方米。
俄羅斯聯邦建設和住房公用財產署署長指出,今年俄羅斯的房價將不會出現大的波動,包括莫斯科在內的一些地區房價將出現小幅回落。俄羅斯房價明顯過高,部分原因是由于房地產商聯手操控市場價格。為此,俄檢察機關委托聯邦反壟斷局于去年下半年對莫斯科和圣彼得堡等大城市的高房價開展了專項調查。
俄羅斯聯邦反壟斷局局長阿爾捷米耶夫認為,俄羅斯在住房用地劃撥領域違規現象較為嚴重,官商勾結進行非法交易的情況時有發生。為此,政府應對住房建設用地劃撥進行控制,并通過競拍形式分配住房用地使用權。
德國:政府住房政策傾向低收入者
德國房地產市場近年來總體趨于飽和狀態,除了法蘭克福、慕尼黑等少數人口密集和商業發達地區,大部分地區的房價基本平穩,甚至有些下降。目前,德國普通住房的價格在每平方米2150歐元左右。
德國房價完全取決于市場供求關系,政府并不直接對房地產市場進行干涉,但是通過出臺一系列法律和政策以確保房地產有序發展。德國規范住房市場的法律基礎是《住宅建筑法II》。這項法律規定,開發商應該為社會不同階層提供住房,在面積大小、房屋設施和租金或購買能力等方面,滿足不同階層需求。德國政府住房政策的一大重點是向低收入家庭傾斜,大力推行“社會住房”和“住房金”等資助政策。
戰后幾十年里,聯邦德國開始大力興建“社會住房”,包括供出租的公寓樓和合作社住宅,為難以獲得住房的家庭提供質優價廉的租用房。柏林有大約22.5萬套“社會住房”,專供低收入者租住。在柏林,個人年收入低于1.7萬歐元,兩口之家年收入低于2.5萬歐元,都可以向所在區政府部門申請居住資格證明。通常單身申請者可以獲得一居室居住資格證明,允許居住面積不超過五十平方米。兩口之家可以獲得兩居室居住資格證明,允許居住面積不超過六十平方米。
此外,德國政府還實施“住房金”制度,通過向低收入家庭提供補貼,幫助這部分人群獲得合適的住房。最近幾年中,領取“住房金”的家庭,住房負擔(包括房租和購房負擔)占家庭稅后月收入的比例由45%下降到31%。