“房地產(chǎn)市場的調(diào)整正在進入第二階段。”國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松表示，在調(diào)控政策作用下，前幾個月市場量跌價滯，處于調(diào)整的第一階段。從開發(fā)商的角度看，在資金流的緊縮達到臨界狀態(tài)之前，沒有降價銷售的動力。而從購房者的角度看，由于房價下跌趨勢沒有形成，或者下跌預期不明朗，需求釋放緩慢。
然而，從三季度開始，隨著近期調(diào)控政策的落實引向深入，開發(fā)商的資金流壓力逐漸加大。數(shù)據(jù)顯示，1―8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源4.4萬億元，同比增長35%，增幅進一步回落。“開發(fā)貸款進一步緊收，政策對房地產(chǎn)企業(yè)再融資的限制也十分嚴格。”一位全國性大型房地產(chǎn)企業(yè)銷售部門負責人告訴記者，“開發(fā)商的資金來源幾乎全被切斷了，必須加快銷售回籠資金。因此加快推盤和降價銷售的動力也逐漸強化。”
從項目入市的情況看，2009年上半年由于房地產(chǎn)市場調(diào)整和國際金融危機沖擊，全國房屋新開工面積一直處于下降狀態(tài)。去年下半年起，房地產(chǎn)投資增幅和新項目開工情況開始回暖，經(jīng)過一年左右的準備和建設，近期這些新增項目開始逐漸入市。同時，“金九銀十”是一年之中開發(fā)商最看重的銷售旺季，加上臨近年底“沖量”的需求，今后一段時間市場供應量將明顯增加。而且業(yè)內(nèi)人士普遍認為，在未來至少一年時間里，市場供應量會比較充足。
一邊是市場供應充足，另一邊則是存量房不斷增加，尤其是成交量持續(xù)低迷4個多月來，新增庫存大幅增加。
以北京為例，據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計，以宏觀調(diào)控的4月14日為界，新政后的4個半月時間內(nèi)，北京期房市場取得預售項目合計82個，供應住宅總套數(shù)為29468套。截至8月31日，簽約套數(shù)僅為11956套，簽約率不足40.6%。從銷售面積來看，82個項目合計供應面積為324萬平方米，4個半月簽約面積僅為126萬平方米，積壓面積約為198萬平方米。而北京市全部已建待售的存量房，也于9月初突破10萬套大關(guān)，處于歷史高位。
“去庫存是樓市調(diào)控第二階段的最重要任務。”巴曙松說，在開發(fā)商面臨去庫存壓力、資金鏈逐漸趨緊的情況下，只有房價明顯下降，成交量才會逐步回升，市場才能從大幅波動中企穩(wěn)。
