放水 地方政府怠于催繳

按照華遠地產(chǎn)董事長任志強的說法，不是我欠稅不交，而是時間未到。對此，多位接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪的專家認為任志強的表態(tài)不無道理。

“事實本身的確屬于‘合法不合理’。”　中國房地產(chǎn)學(xué)會陳國強表示，在未達到稅法規(guī)定的結(jié)算條件時，開發(fā)商不繳納，并不違背稅法，所以不能認為是拖欠。但不排除項目公司利用稅法中的規(guī)定拖延應(yīng)結(jié)算的條件，如將預(yù)售的條件結(jié)點拖后，大項目分別領(lǐng)取預(yù)售證，等待現(xiàn)房或準現(xiàn)房時才開始銷售等，遲繳、緩繳土地增值稅。

值得注意的是，陳國強同時指出，除房企故意遲繳土地增值稅外，還存在地方政府主動放水嫌疑。

在接受記者采訪的部分地稅工作人員表示，土地增值稅這個稅種執(zhí)行時確實不太嚴格，有時有些地方政府就不收了。

地稅系統(tǒng)的工作人員表示，雖然按照政策規(guī)定，現(xiàn)行的土地增值執(zhí)行預(yù)繳—清算的方式，但實際上很多只是簡單預(yù)繳一部分，“就沒有然后了”。開發(fā)商沒有主動繳交，地方政府一般也不催繳，都揣著明白裝糊涂。

上述人士表示，對于地方政府而言，涉及土地方面的稅費眾多，而最重頭的是土地出讓金，如果在土地增值稅等其他方面把開發(fā)商“脖子”卡得太緊，勢必影響地方土地財政，而且第一年收得太多，會把第二年的任務(wù)沖高。而一旦到了地區(qū)財政緊張或者年底稅收任務(wù)缺口很大時，地方政府就收緊催繳，以完成任務(wù)。

“對于開發(fā)商而言，能夠少交自然少交，政府不催繳也不交。這部分錢就可挪用到新項目開發(fā)，緩解資金緊張。”該人士說。

對此，朱一鳴表示：“土地增值稅類似于資本利得稅，其初衷是防止暴利引發(fā)更大的房地產(chǎn)泡沫，對開發(fā)商的高額利益進行調(diào)整。”據(jù)專家測算，房地產(chǎn)項目毛利率只要達到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。

“但這樣一個本來規(guī)定明確、很嚴肅的稅收政策便成了地方政府和開發(fā)商的松緊緩沖區(qū)，地方政府‘放水養(yǎng)魚’，開發(fā)商‘合法’鉆空子。”一位業(yè)內(nèi)人士指出。

建議 完善稅制改革與征收條件

針對土地增值稅“欠繳”之辯，劉劍文認為是否存在開發(fā)商有意拖延清算，需要通過調(diào)研、拿到證據(jù)，才可以做出更客觀公正的評價。但他認為，如果有的房地產(chǎn)企業(yè)在項目完成后還拖延繳納稅款，是其在變相的、無償?shù)氖褂枚惪睢！暗胤蕉悇?wù)部門加強房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的檢查和清理很有必要”。

朱一鳴也指出，房企土地增值稅“欠繳”部分每拖一年，對毛利較高的房企會有極大好處。一方面可以緩解資金鏈，另一方面由于從利潤中已經(jīng)劃出，因此可以減少企業(yè)所得稅納稅部分。

朱一鳴表示，作為上市公司，房企計提部分應(yīng)有固定賬戶進行監(jiān)管，但由于屬于企業(yè)內(nèi)部，資金使用方向難辨。“因此，應(yīng)加強對房企計提賬戶的監(jiān)管”。

朱一鳴還提出，可以提高企業(yè)預(yù)繳稅率。對此，劉劍文認為提高預(yù)繳稅率可以作為一個選項。“不過預(yù)繳的時候項目畢竟還沒有完成，開發(fā)商是否有足夠的資金承擔(dān)稅款？我們既要考慮國家的稅款，也要考慮開發(fā)商經(jīng)濟上的承擔(dān)能力”。

還有專家指出，可以按照實際銷售進度多設(shè)置繳稅檔位。專家表示，重新審視清算條件是否可以有所改進和細化是一個方面，另一方面，稅務(wù)機關(guān)可以按照實際的銷售進度來清繳稅款。

專家建議，可以按照銷售進度多設(shè)繳稅檔位，稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)銷售情況及時跟進，避免房企拖著不清算。比如房子已經(jīng)銷售了60%，就應(yīng)該在這個檔位設(shè)定一個繳稅比例。如果開盤的時候預(yù)繳一筆，就置之腦后，一直等最后再清算，容易造成“欠繳”。

中山大學(xué)財稅系主任林江等專家則表示，應(yīng)完善稅制改革與征收條件。“十八屆三中全會提出完善房地產(chǎn)稅改革，不僅僅是公眾關(guān)注的房產(chǎn)稅，而是涉及整個房地產(chǎn)領(lǐng)域稅費的厘清和完善，類似土地增值稅這樣的稅種也需要在征收額度、繳納方式方面進行改革，更好完成制定初衷”。