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房地產(chǎn)調(diào)控處在關(guān)鍵時期，應(yīng)堅持調(diào)控不動搖

一、房地產(chǎn)調(diào)控已取得積極成效

從2010年4月開始，針對房地產(chǎn)價格大幅上漲的勢頭和不斷加劇的通脹壓力，國務(wù)院先后出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，對一些房價上漲過快、房價水平過高的城市，實施了限貸、限購等調(diào)控措施。如實行了差別化住房信貸、稅收政策；全國40多個城市先后出臺了商品房限購措施等。與此同時，各地增加土地和普通商品住房供給，大力加強保障性住房建設(shè)。在2010年建設(shè)580萬套保障性住房的基礎(chǔ)上，2011年又有1000萬套保障房開工建設(shè)，以解決中低收入群體的住房困難問題。總體來看，目前房地產(chǎn)調(diào)控已取得積極成效，突出表現(xiàn)在：一是實施限購城市的投機性需求基本得到抑制，市場交易量明顯下降；二是商品房價格過快上漲勢頭得到遏制，一些城市房價漲幅明顯收縮，部分房價上漲過快的城市房價開始松動。特別是今年下半年以來，全國70個大中城市房價漲幅回落、持平和價格環(huán)比下降的城市逐月增加，一線城市和部分二線城市的非中心城區(qū)房價出現(xiàn)下行趨勢；住宅地價上漲勢頭出現(xiàn)回落；三是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)明顯改善，保障性住房和中小套型住房供給增加。這些都表明，房地產(chǎn)調(diào)控正朝著預(yù)期方向發(fā)展。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控處在關(guān)鍵時期，調(diào)控不能放松

在房地產(chǎn)調(diào)控成效初顯的同時，也必須看到，目前調(diào)控正處在關(guān)鍵時期，成果仍不穩(wěn)固。

一是部分城市房價偏高的狀況尚未根本改變。依據(jù)國際通行的房價收入比指標(biāo)衡量，目前我國一線城市和部分二線城市的房價仍明顯高于普通居民的實際支付能力，部分城市房價仍需向合理水平進一步回歸。

二是促使房價反彈的因素依然存在。目前國內(nèi)各項人民幣存款已經(jīng)接近80萬億元，其中城鄉(xiāng)居民儲蓄存款接近34萬億元。由于國內(nèi)投資渠道相對有限，在通脹的背景下，各類資金更熱衷于投向房地產(chǎn)，將其作為資產(chǎn)保值升值的重要手段。在尚未有其它措施替代的情況下，如若放松調(diào)控，被迫離場的投機資金會卷土重來，將引發(fā)房價的強烈反彈，進而再度加劇資產(chǎn)泡沫集聚的風(fēng)險。近期，央行三年來首次下調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率，市場流動性緊張的狀況會有所改善。只要流動性增加，就會有相當(dāng)部分資金通過多種途徑流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。在這種情況下，如果再放松調(diào)控，勢必有更多資金涌入房地產(chǎn)市場，造成房價反彈，增大通脹壓力，使調(diào)控成果前功盡棄。

三是房地產(chǎn)資金過度聚集、對實體經(jīng)濟形成“擠出效應(yīng)”的基礎(chǔ)仍然存在。2003年以來，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，房價上漲過快，導(dǎo)致很多企業(yè)、機構(gòu)和個人紛紛利用各種資金投資房地產(chǎn)，通過投機炒房獲取高額利益者大有人在。在利益驅(qū)動下，大量資金抽離實體部門，向房地產(chǎn)領(lǐng)域過度集中，對實體經(jīng)濟產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”，使得在應(yīng)對金融危機中艱難復(fù)蘇的實體經(jīng)濟“失血”，給我國經(jīng)濟的良性發(fā)展和實體經(jīng)濟競爭力的提升帶來負(fù)面影響。目前，這種“擠出效應(yīng)”的基礎(chǔ)并未完全消除，一旦放松房地產(chǎn)調(diào)控，房價、地價出現(xiàn)反彈，必然會吸引更多的資金再次沖向房地產(chǎn)領(lǐng)域，造成泡沫進一步聚集，而實體經(jīng)濟則會進一步萎縮。這種資源的嚴(yán)重錯配，將給我國經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)升級、技術(shù)創(chuàng)新帶來沖擊。

四是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整尚未取得顯著進展。十幾年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展很快，數(shù)量和規(guī)模迅速擴張。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超過8萬家，但多數(shù)企業(yè)自我發(fā)展能力不足，高度依賴貸款和民間融資，發(fā)展方式粗放，經(jīng)營管理和服務(wù)水平不高，行業(yè)秩序仍待治理和規(guī)范，行業(yè)調(diào)整尚未取得實質(zhì)性進展。從發(fā)展階段看，單純依賴數(shù)量擴張的空間已經(jīng)不大，迫切需要逐步提高行業(yè)集中度，優(yōu)化行業(yè)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，提高行業(yè)競爭能力。

五是城市房價居高不下，將提高城市化門檻，抑制城市化進程。我國經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展要靠擴大內(nèi)需，而內(nèi)需最大的潛力在于城市化。房地產(chǎn)業(yè)與城市化發(fā)展密切相關(guān)。如果房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展，將成為城市化發(fā)展的重要動力，但如果房價在一個時期過快上漲，則將大幅提高城市化的門檻，提高生活和商務(wù)成本，增大城市化的成本，影響城市功能的實現(xiàn)和競爭力的提升，影響農(nóng)業(yè)人口向城市的有序轉(zhuǎn)移，并進而影響到經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展和城市居民生活質(zhì)量的提高。

上述分析表明，當(dāng)前調(diào)控正處在關(guān)鍵時期，應(yīng)堅持調(diào)控不動搖。