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■商鋪投資

成交活躍回報(bào)較高

“新國(guó)八條”將購(gòu)房者投資住宅資金成本提高后，首付只要50%的商業(yè)物業(yè)關(guān)注度快速升溫。尤其是眼下各地愈演愈烈的限購(gòu)令，再將投資者擋在住宅門外的同時(shí)，也在不斷推高商鋪的吸引力。

20平米以下100萬(wàn)元以下商鋪受追捧

“新國(guó)八條”出臺(tái)后，廣州推出新貨的商業(yè)項(xiàng)目都集聚了較高人氣。在新年促銷短信攻勢(shì)下，無論是號(hào)稱“中國(guó)大陸首家日韓正品旗艦”的yoho天河日韓潮流坊，還是西關(guān)地段的“星域廣場(chǎng)”，以及位于增城老城區(qū)的泰富廣場(chǎng)、西槎路上的星辰國(guó)際鞋業(yè)廣場(chǎng)，商鋪一經(jīng)推出都吸引了一批投資客關(guān)注。

盡管1—2月份商鋪成交數(shù)據(jù)尚未出爐，但陽(yáng)光家緣的數(shù)據(jù)顯示，截至2010年年底，廣州一手商鋪成交量同比增長(zhǎng)24.6%，價(jià)格大漲49.8%；二手商鋪成交量升幅高達(dá)65.3%，價(jià)格略升12.4%。

目前廣州一手商鋪普通鋪均價(jià)在5萬(wàn)—6萬(wàn)元/平方米左右，而餐飲商鋪均價(jià)則在3萬(wàn)—4.5萬(wàn)元/平方米。但部分毗鄰地鐵的普通商鋪?zhàn)罡呤蹆r(jià)已叫至10萬(wàn)元/平方米。據(jù)悉，現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目中，仍然以大型綜合商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)為一手商鋪銷售的熱點(diǎn)。

“去年8月西華路星璽廣場(chǎng)商鋪開售半個(gè)月就賣了2.5億元，有兩個(gè)福建客人一口氣買了近2000萬(wàn)元的鋪位。”一位銷售代理透露，目前推出新貨的商業(yè)項(xiàng)目，不少都以地鐵上蓋物業(yè)為噱頭。

為了吸引小投資，很多開發(fā)商將商場(chǎng)劃分為20平方米以下的小單位，使總價(jià)在100萬(wàn)元左右。這大大低于同地段一套商品房的價(jià)格，誘惑力相當(dāng)大。據(jù)了解，購(gòu)買商鋪的客戶中一次性付款與按揭貸款客戶的比例為3：7，大部分還是小投資者。

“48萬(wàn)一間，負(fù)一層有地鐵。11平方米的商鋪，按一個(gè)月租2200元保守估算，年投資回報(bào)率5.5%。也可以選賣方的售后返租，前兩年8個(gè)百分點(diǎn)，這比存銀行高多了，比通脹也高?！蹦充N售中心，一位銷售人員一邊接著咨詢電話，一邊向電話那頭的投資者計(jì)算著投資回報(bào)率。

商鋪轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)高

不過投資商鋪前得想清楚，不要以為商鋪不受調(diào)控影響就可以大舉“吃進(jìn)”。商鋪轉(zhuǎn)讓時(shí)有兩個(gè)稅費(fèi)較高：土地增值稅，按照該商鋪賣出后的利潤(rùn)率的高低，對(duì)凈利潤(rùn)部分征30%—60%的稅；營(yíng)業(yè)稅，按照凈利潤(rùn)的20%征稅。對(duì)小投資者而言，投資商鋪與投資住宅遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是一回事，由于轉(zhuǎn)讓交易過程中的高額稅費(fèi)，一般來說商鋪換手率極低。

“一方面是考慮轉(zhuǎn)讓交易過程中的高額稅費(fèi)，通常上家需要繳納的稅費(fèi)占其利潤(rùn)的55%以上，因此，絕大多數(shù)商鋪投資者選擇長(zhǎng)期持有，通過收租獲取利潤(rùn)，這和投資住宅講究高拋低吸賺取差價(jià)的贏利模式有根本的區(qū)別。”有多個(gè)物業(yè)投資的操盤手表示。

投資者在購(gòu)買商鋪的時(shí)候，除了要考慮商鋪價(jià)格，同時(shí)更應(yīng)該考慮商鋪后續(xù)運(yùn)營(yíng)。因?yàn)樯啼亜澐值膯挝辉叫?，業(yè)主就越多，要實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的困難也越大。而一旦商鋪不能租賃出去，投資者還要負(fù)擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)和水電費(fèi)，由于商鋪的物業(yè)管理費(fèi)、商業(yè)用電用水與住宅不同，這筆費(fèi)用也不可小視。

警惕“招商返租”

記者調(diào)查了解獲悉，針對(duì)這一問題，部分商鋪在出售時(shí)，繼續(xù)上演了“招商返租”的戲碼。目前廣州很多物業(yè)的年投資回報(bào)率不足6%，但部分商場(chǎng)仍然開出每年8%的高返租。

“受高返租誘惑，小投資者覺得有利可圖慷慨解囊，但這恰恰給個(gè)別‘空殼運(yùn)營(yíng)公司’可乘之機(jī)?！币晃徊辉竿嘎缎彰牡禺a(chǎn)商向記者表示，去年偉國(guó)集團(tuán)在廣州圈錢數(shù)億后最終破產(chǎn)，但偉國(guó)集團(tuán)部分離開的人員另起爐灶或加入其他公司，繼續(xù)沿用偉國(guó)模式。他們往往以一家地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司的面目出現(xiàn)，負(fù)責(zé)包銷一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，然后通過廣告公司包裝促銷，通過影視明星聚集人氣，之后以售后返租的形式吸引投資者購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)商鋪。

上述地產(chǎn)商表示，這些“空殼”公司雖然與偉國(guó)集團(tuán)不同，出售的是有產(chǎn)權(quán)的商鋪，但其自身缺乏商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，很難保證年度返租的完成。而一旦資金吃緊，這些運(yùn)營(yíng)商就撒手經(jīng)營(yíng)，然后改頭換面，另起名字重新操盤卷土重來?！斑@些企業(yè)是廣州商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的害群之馬，他們的做法不僅會(huì)讓小業(yè)主血本無歸，也會(huì)造成整個(gè)商業(yè)行業(yè)偏離正常軌道經(jīng)營(yíng)?！?/p>

來源：南方日?qǐng)?bào)  編輯：段若蘭